确认合同有效纠纷案例(确认合同有效纠纷案例推荐的理由)

宁波市张某与某甲平台合同纠纷调解案

宁波市张某与某甲平台合同纠纷调解案

【案情简介】

得知实情后，张某相继联系了2个平台的客服，乙平台根据其提供的资料退回3万余元，但甲平台却多次驳回其申请。一周后，张某来到某镇人民调解委员会寻求帮助。

【调解过程】

调解员对案情进行详细梳理后，明确该纠纷的矛盾焦点在于证明进行直播打赏的行为人是未成年人。调解员对当事人家庭情况作了全面调查，联合学校老师共同调查取证，通过连续几个晚上观看事发当晚甲平台直播视频取得关键证据。证据一：账号“小可爱小白兔”于事发当晚在甲平台的充值、消费后台账单。证据二：事发当晚甲平台主播“某乐学长”直播视频中的2段对话。直播视频总时长3个多小时，其中13：44-13：57时段中，两个主播对话，一位主播问“某乐学长”：“你家那个‘小可爱’在吗？那个小学生。”在01：30：55-01：32：20时段中，两个主播对话说道：“小可爱当晚从1级刷到33级，大概花费了4万至5万元。”通过这两段关键视频，可证明两个主播明确知道“小可爱”的身份是小学生，第二段视频中所说的打赏金额与张某提供的甲平台消费账单相符。证据三：通过调解员实地调查，发现张某甲的奶奶是一位来自农村的文化水平较低的老人，注册网络平台账号并取名“小可爱小白兔”，向一个直播平台“打赏”近5万元，不符合其生活消费习惯。相反，该账号在平台上点赞的内容符合小学生的观看习惯和喜好。

调解员通过申诉平台向甲平台提供了上述证据，并追加了文字说明，却依旧被甲平台驳回申诉。调解员多次与客服沟通，要求能与甲平台负责未成年人维权的工作人员一对一直接联系，也被拒绝。在多次沟通无效后，调解员重新调整调解方向，梳理调解思路。

根据《中华人民共和国民法典》第十九条规定：“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认;但是,可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。”第一百四十五条第一款规定：“限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效;实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。”最高人民法院发布《关于依法妥善审理民事案件若干问题的指导意见（二）》明确规定：“限制民事行为能力人未经其监护人同意，参与网络付费游戏或者网络直播平台“打赏”等方式支出与其年龄、智力不相适应的款项，监护人请求网络服务提供者返还该款项的，人民法院应予支持。”本案中，未成年人的监护人完全可以通过法律手段要求甲平台退回“打赏”。

同时，调解员也发现甲平台在管理上存在诸多问题。按照《国家广播电视总局关于加强网络秀场直播和电商直播管理的通知》要求：“网络秀场直播平台要对网络主播和‘打赏’用户实行实名制管理。未实名制注册的用户不能打赏，未成年用户不能打赏。要通过实名验证、人脸识别、人工审核等措施，确保实名制要求落到实处，封禁未成年用户的打赏功能。平台应对用户每次、每日、每月最高打赏金额进行限制。在用户每日或每月累计‘打赏’达到限额一半时，平台应有消费提醒，经短信验证等方式确认后，才能进行下一步消费，达到‘打赏’每日或每月限额，应暂停相关用户的‘打赏’功能。”本案中，该账号所在平台未经实名认证就能使用“打赏”功能，严重违反了国家有关规定。

调解员调整与客服的沟通方案，从证据和普法的角度双管齐下，在对甲平台就上述法律法规进行释法明理的同时，指出了甲平台存在实名制管理不到位等问题，甲平台管理人员主动与调解员取得了联系，对调解员的释法表示认可，承认自身存在的问题，同意在10个工作日内退回包括打赏“某乐学长”主播在内的款项48709元，并通过电话与张某达成调解合意。

【调解结果】

经调解，双方达成如下调解协议：

甲平台在10个工作日内退回包括打赏“某乐学长”主播在内的款项48709元。

调解员经回访得知，甲平台已退回全部金额，当事人表示感谢。

【案例点评】

本案关键在于举证。出现此类事件后，家长要第一时间保全证据，尽量保存好录音、视频等相关信息，如孩子打赏的截屏、充值消费的账单等，如果能够证明“打赏”等行为系孩子个人行为，即有可能追回款项。

本案中，与平台建立起一对一的沟通渠道也是调解成功的重要步骤。起初，客服多次敷衍了事，对调解员提出的有力证据不予认可，反复以无法直接证明系小学生行为为由拒绝退款。调解员抓住网络直播平台并未遵守相关规定，没有设置“打赏冷静期，限制高额打赏”的问题，强调其应承担主体责任，为未成年人提供身心健康的网络环境。通过调解员全力以赴多次调解，最终使双方达成一致，为当事人挽回损失。

【推荐理由】

本案中，“打赏”行为系限制民事行为能力人实施，法定监护人有权对该行为撤销，且该平台没有对可“打赏”用户身份予以核实，自身管理存在违反国家有关规定的情形。调解员通过多方走访了解情况，有理有据反复与平台管理人员沟通，讲明利害关系，最终平台方同意退还“打赏”，妥善化解了纠纷。

【专家评析】

因未成年人参与网络直播并高额“打赏”主播引发的矛盾纠纷时有发生。鉴于未成年人心智不成熟，我国法律对此给予了特别保护，民法典规定，8周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人。最高法发布司法解释，未经其监护人同意，参与网络付费游戏或者网络直播平台“打赏”等方式支出与其年龄、智力不相适应的款项，监护人请求网络服务提供者返还该款项的，人民法院应予支持。本纠纷中，调解员准确适用法律规定，依法及时收集证据，同时通过指出网络平台的管理漏洞有效推动了调解工作的开展，妥善化解了矛盾纠纷，维护了未成年人及其监护人的合法权益。

运输合同：物流运输合同纠纷案例

原告重庆美心麦森门业有限公司诉被告华宇物流集团重庆市华宇恒有限公司南坪分公司运输合同纠纷一案,本院受理后依法由审判员唐明成适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称:XX年6月,梧州市浪苗步阳防撬门销售部(以下简称:步阳销售部)向原告订购防火门52樘,共计价款39,988元。原告委托被告将52樘门运至梧州,该批货于XX年6月27日到达梧州,收货入发现52樘门严重损坏,经收货人挑选,有34樘门已全损坏,不能使用,造成34樘门价值26,146元的损失。

另外,因收货人未能按时收货,至收货人不能按约完成与开发商防火门安装合同,开发商以收货人违约为由,要求收货人按约双倍返还定金25,260元。收货人以此为由,要求原告赔偿其损失252,60元。为此,原告诉至法院,请求判令被告:①赔偿货物损失26,146元;②赔偿原告应承担收货人的损失25,260元(庭审中,原告放弃该项请求);③诉讼费由被告承担。

被告辩称:与原告签订运输合同、为原告承运52樘防火门到梧州交收货人郑庆辉、采取保价运输方式、运输途中有34樘门轻微损坏被收货人拒收属实。按照保价运输规定,被告仅应承担损坏部分的修理费用,故不同意原告诉讼请求。

经审理查明:步阳销售部系个体经营户,业主为李艳琴,与郑庆辉系夫妻关系。XX年5月l8日3步阳销售部与广西梧州万兴房地产开发有限责任公司(以下简称:万兴公司)签订美心防火门52樘订货合同,约定规格为2.2米x1.5米等,步阳销售部承办人为郑庆辉。XX年6月20日,郑庆辉以步阳销售部名义在原告处订购美心防火门52樘,并约定了规格尺寸。

XX年6月22日,原、被告签订运输合同(华宇运单)约定:原告委托被告承运美心防火门52樘及配件到梧州;货号为87435号;收货人为郑庆辉;采用保价运输方式;保价金额40,000元(52樘门总计价款39,988元);发生赔偿时,按每件货物的保价金额和内装的实际数量平均计算金额予以赔偿等内容。合同签订后,被告于当日装货起运,XX年6月27日运达梧州向收货人郑庆辉

交货。郑庆辉验收时发现因被告装载方式不合理,至使所运防火门多数损坏,被郑拒收。后经协商,XX年6月29日,经郑挑选,将可使用的l8樘门予以签收,其余34樘门因损坏不能使用而拒收。现34樘门尚存放被告处未作处理。

XX年7月2日、11日,万兴公司书面通知步阳销售部,先后限步阳销售部于XX年7月10日、7月26日将其尚差的34樘美心防火门安装完毕,并在其货款中扣抵双倍订金25,260元的违约金。XX年7月l2日,步阳销售部通知原告,要求将尚差的34樘美心防火门于XX年7月22日前运抵梧州,并要求原告承担25,260元的经济损失。

为此,原告诉至法院,请求判令被告赔偿34樘门损失26,l46元;赔偿原告应承担收货人损失25,260元:(庭审中9原告放弃该项主张);诉讼费由被告承担。

原告就其诉请举证如下:

(一)、XX年6月22日,原、被告签订的运输合同及发运通知单,以证实原、被告运输合同关系及保价运输方式和货物价值的事实;

(二)、XX年6月29日,收货人郑庆辉验收货物的收条,以证实收货人仅收货18樘,其余34樘门因被告运输途中损坏不能使用,遭收货人拒收的事实;

(三)、照片15张,以证实34樘门损坏的事实;

(四)、证人郑庆辉当庭证言,以证实被告承运的52樘门,有34樘已损坏不能使用的事实;

(五)、步阳销售部个体工商执照及业主李艳琴和郑庆辉的结婚证,以证实原告与步阳销售部关于美心防火门订购关系的事实;

(六)、步阳销售部与万兴公司关于美心防火门订购合同,以证实步阳销售部与万兴公司订购美心防火门的事实。

另有庭审笔录在卷佐证。

庭审中,经当庭举证、质证,被告对原告举证(一、二、三、五、六)的真实性及所证实的事实无异议。但认为原告举证(三)已证实34樘门为轻微损坏,并非全部损坏,故被告仅应承担维修费用;对原告举证(五)(六)认为本案系运输合同纠纷,该证据与本案无关;对原告举证(四)认为原告未在庭审前申请法院通知证人出庭作证,故不认可。

本院对原告举证(一、二、三、五、六)的真实性、合法性、关联性及所证实的事实予以确认。对原告举证(四),虽然该证据原告未在庭审前申请,但证人出庭作证,属一方当事人举证范畴,原告在本院指定的举证期限内,自己通知证人出庭作证,本院当庭同意,可作为与其他证据相互印证的锁链证据之一,故本院予以确认。

本案争议焦点为:被告是否应当对34樘损坏的防火门全额赔偿。

针对争议焦点及双方分歧,分析、评判如下:

庭审中,原告称防火门系根据买方规格定制,并非零售产品,被告在承运途中已损坏34樘不能使用,应全额赔偿;被告称34樘门仅是轻微损坏,仅同意赔偿维修费用。本院认为:其一、原、被告签订运输合同后,被告在承运途中将其中34樘门损坏,被收货人拒收的事实,双方当庭认可,本院予以确认;其二、被告称以原告举证(三)证实34樘门仅是轻微损坏,因该证据能证实防火门已损坏的事实,但并不能证实损坏的程度,被告无任何证据证实损坏程度,故被告该理由不成立;其三、原告供给收货人的防火门,是根据收货人规格制作,近似于定作产品,并非通用产品,加之防火门本身具有一定的特殊性,即便是被告将已损坏的34樘门修好,一是超过了交货期限,二是已被收货人拒收,三是到目前为止,被告并未将门维修好交收货人或退还原告,因被告的过错给原告造成的损失已不能以维修来挽回;其四、被告称仅同意承担维修费,根据合同约定,保价运输方式,赔偿时按保价金额及每件平均价予以赔偿,并未约定损坏部分仅赔偿维修费,庭审中,被告并未举证支持该理由,故被告该抗辩理由不成立;其五、原告委托被告承运52樘门,被告在承运途中损坏34樘门不能使用,根据《合同法》第三百一十一条、第三百一十二条和双方合同约定,被告应当按照合同约定的保价金额予以赔偿。为此,原告主张34樘门全价赔偿的理由成立,本院予以支持。

综上所述,本院认为:原、被告是在自愿协商基础上签订的运输合同,是双方真实意思表示,不违反法律规定,本院予以确认。被告承运货物途中,因其自身原因致所运货物受损,过错在被告。根据合同约定,对损坏部分应予以赔偿。原告主张按合同约定赔偿34樘门价款26,l46元,法律事实清楚,证据充分,符合双方合同约定,本院予以支持。被告称仅赔偿维修费用,因其举证不能,该抗辩理由不成立,本院不予支持。

为此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定,判决如下:

一、被告华宇物流集团重庆市华宇恒有限公司南坪分公司于本判决书生效之日起十日内向原告重庆美心麦森门业有限公司赔偿经济损失269146元;

二、已损坏的34樘防火门归被告华字物流集团重庆市华宇恒有限公司南坪分公司所有,不再退还原告重庆美心麦森门业有限公司。

案件受理费1,055元,其他诉讼费316元9合计1937l元,由被告华宇物流集团重庆市华宇恒有限公司南坪分公司负担(此款已由原告垫付,被告在给付赔偿款时一并付给原告)。

案例分析：合同的订立 陈海燕诉上海京城房地产开发公司商品房预售合同案 案情介绍

原、被告签订的预定协议书中明确约定了房屋售价、方位等，双方就诉争房屋本已存在预约关系的前提下，被告于2001年8月16日将合同条款已齐备的预售合同文本给原告签字盖章的行为，具有明确的订立合同的意思，内容具体确定，已不同于被告所称的系协商合同条款的要约邀请，而是符合要约的条件，构成要约，原告在该合同文本上签字盖章，是对被告发出的要约的承诺，原告签好后交给被告，承诺已到达要约人，承诺生效，故双方预售合同已成立。被告不盖章并不影响合同的成立。依照《合同法》第13、14、15、21、25、26、37条的规定，判决原告与被告签订的预售房屋合同依法成立。

被告对一审审理结果不服，依法提出上诉。二审法院审理后认为，虽然上诉人未在预售合同上盖章，但上诉人交给被上诉人其填写完备的预售合同文本，被上诉人签订了预售合同，并依照预售合同的约定交付了第一笔房款，上诉人接受了合同及房款，并向被上诉人出具了房款发票，预售合同双方已实际履行，故原审法院据此确认预售合同已成立并无不当。上诉人利用其在售房过程中的优势地位，以书面合同未盖章为由，随意推翻双方达成合意且已实际履行的预售合同，缺乏事实和法律依据，亦有违诚实信用原则。根据《民事诉讼法》第153条第1款第（1）项的规定，判决驳回上诉，维持原判。

［基础知识］

本案涉及要约与要约邀请的区别问题，即被告8月16日向原告提供预售合同文本是要约还是要约邀请。要约又称发盘、出盘、发价、出价或报价等，是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人提出合同条件，希望对方当事人接受的意思表示。要约是合同订立的启动点，是当事人实质进行合同订立过程的开始。要约邀请又称要约引诱，是指希望他人向自己发出要约的意思表示。其目的不是订立合同，而是邀请对方当事人向其为要约的意思表示。

本案还涉及合同成立的问题，即被告未在预售合同文本上签字盖章是否影响合同的成立。合同成立是合同订立的一个结果，标志着合同的产生和存在，是指当事人就合同内容协商达成一致，缔结了合同。根据《合同法》第25条的规定，承诺生效时合同成立。

［法律争点］

本案双方争议的焦点是房屋预售合同是否成立，而解决这一问题的关键是对被告向原告提供预售合同文本行为性质的认定，即其属于要约抑或要约邀请的问题。

（一）要约的法律构成

要约是希望和他人订立合同的意思表示。根据我国《合同法》第14条的规定以及其他国家的合同理论和立法，要约应当具备下列条件：

第一，要约必须具有订立合同的意图。要约的目的是要与对方签订合同，所以要约中必须含有进行交易订立合同的意图。要约的这一要件强调，要约并不是“开始与对方协商”的意思表示，其所表示的意图是，要约一经被接受，合同即告成立。

第二，要约中含有合同成立的基本要素。从要约的欲设效果看，只要受要约人同意要约，合同即告成立。为了使成立后的合同能够履行，要约人必须对当事人的权利义务进行完整的设计。也就是说，为达此目的，要约的内容必须包括合同的最基本要素。我国《合同法》第12条规定，合同内容由当事人约定，一般应包括以下条款：当事人的名称或者姓名和住所，标的，数量，质量，价款或者报酬，履行期限、地点和方式，违约责任，解决争议的方法。我国《合同法》贯彻合同自由的理念，没有规定合同的基本条款。当要约中规定了基本条款时，受要约人接受，合同即告成立。但当要约中没有规定法律要求的基本条款时，受要约人对这种要约进行答复时，合同能否成立。从其他国家的司法实践看，遗漏某一条款或某一条款订立得不清楚，不一定妨碍合同的成立，只有在被遗漏的条款是合同的核心条款时而法院又不能以法律规定的方法确定这一条款时，要约才能归于无效。我国《合同法》第61条、第62条、第63条等规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，依照合同有关条款或交易习惯仍不能确定的，适用《合同法》的有关规定履行。

第三，要约中必须表明要约人放弃最后决定权的旨意。要约人一经向受要约人表示了订立合同的意图，他就应当将是否成立合同的最后决定权留给对方而不是自己，即应表明要约一经受要约人承诺即受约束的旨意。我国《合同法》规定，要约一经到达受要约人，在要约规定的期限内，不得擅自撤回或者变更其要约。一经受要约人承诺，合同即告成立。但现实生活中，如果要约人在要约中规定了保留条件时，是否还能称其为要约？所谓要约中的保留条件是指提出订立合同建议的人，对其建议所采取的一种限制。有时这种限制可表现为对订立合同的最后决定权的保留，有时也可以表现为对合同在特定条件下成立的决定权的保留。从要约的本意和使命看，当要约中规定了保留条件时，就不能成为要约，因为它使受要约人处于不确定状态，即使受要约人承诺，合同也不能成立，这与严格意义上的要约概念违背。

第四，要约必须由要约人向其希望与之订立合同的人发出。希望与其订立合同的人可以是特定的相对人，也可以是不特定的相对人。特定的相对人可以是一个人，也可以是多个人。对不特定的人发出要约，一般是指向社会公众发出。我国《合同法》对此没有明确规定，但从第14条及第15条的规定看，并未排除非特定人。从法理上看，要约在于给与受要约人承诺的权利，也就是说，提出建议的人一经选择好了缔结合同的伙伴，需要解决的问题仅仅是合同的内容问题。从这个意义上说，应将相对人特定视为要约成立的要件。如果相对人不能特定，则意味着发出提议的人，并未选择真正的相对人，该提议不过是为了唤起他人发出要约。但是，由于现代社会商品生产和商品经营的规模化，也为向公众发出的订立合同的意思表示成为要约提供了客观基础。在一定条件下将向公众发出的订立合同的意思表示视为要约，对受要约人是有利的，从这个角度讲，可以允许要约人在自愿承担行为后果的条件下，向不特定的人发出要约。

需要指出的是，并非任何一个与缔结合同有关的意思表示均为要约，有时意思表示人只是唤起相对人订立合同的意识，即由相对人向自己发出要约，这就是所谓的要约邀请。故要约邀请是指希望他人向自己发出要约的意思表示。尽管要约邀请貌似要约，但因行为人不具有以自己主动提出订立合同的目的，故应与要约相区别。在司法实践中如何区别要约与要约邀请，并不是一件容易的事情，正如阿蒂亚所言：“我们经常试图对划归‘要约’一类的情况和划归‘要约邀请’一类的情况之间的区别加以说明，但很难提出一般的规则。”(［英］阿蒂亚：《合同法概论》，42页，北京，法律出版社，1982)。根据我国司法实践和理论，区分要约与要约邀请主要是根据当事人所表达的意愿、订约提议的内容、是否包括了合同的主要条款以及交易习惯等来确定。根据这几项标准，可以认定，被告给原告预售合同文本，在性质上属于要约，而非要约邀请。具体理由如下：

一是京城公司具有主动订立合同的意思表示，而非希望原告向其发出要约。本案中，预售合同文本由京城公司提供，京城公司将预售合同文本交由原告陈海燕让其签字盖章，充分表明了其主动订立合同的意思表示。

二是京城公司提供的预售合同文本条款齐备，包含了未来合同的主要条款，因而不同于要约邀请。本案中，商品房预售合同属于买卖合同，被告提供的该预售合同条款齐备，包括补充条款和附件等，其中不仅约定了标的物和数量（京城公司开发的位于上海市浦东新区张家浜路京城大厦B单元××室房屋），还约定了总价款及付款方式和期限（2001年8月18日支付房款117650元，余款320000元按揭、公积金组合贷款），因此其内容具体确定，符合要约成立的条件。

三是根据交易习惯，通常房地产商只允许买受人就其拟定的合同文本接受或是拒绝，其所拟定的合同文本是格式合同，不允许购买者修改或增加条款，因而其并非邀请买受人向其提供要约，而是由其向买受人提供要约。

综上所述，被告向原告提供预售合同文本行为符合要约构成要件，属于被告向原告发出的要约。

值得注意的是，原、被告5月13日签订的购房预定协议书是约定将来订立一定契约的契约，学理称为预约，其效力仅在于预约债权人得请求对方履行订立本约（房屋预售合同）的义务。在本案中其成立生效与否并不影响当事人双方重新就本约（房屋预售合同）达成协议。

（二）合同的成立

本案中，被告将预售合同文本交给原告，根据《合同法》第16条第1款的规定，该要约为生效的要约，原告在该合同文本上签字盖章，是对被告发出的要约的承诺，原告签好后交给被告，承诺已到达要约人，承诺生效。根据《合同法》第25条的规定，承诺生效时合同成立。但值得注意的是，本案预售合同并非于原告签字盖章交给被告时成立，这是因为：根据我国《城市房地产管理法》第40条的规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。因而本案商品房预售合同应为要式合同。我国《合同法》第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”可见，要式合同的成立时间不同于非要式合同，后者于承诺到达要约人时成立。故一审法院认为承诺生效时双方预售合同已成立，被告不盖章并不影响合同成立的观点是值得商榷的。本案原告8月20日将首期房款交付被告，被告接受并出具了房款发票时，合同成立。因为，根据《合同法》第37条的规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此，8月20日后，京城公司就应履行合同义务，其主张合同未成立于法无据。

［案例评析］

本案涉及要约与要约邀请的区分以及要式合同的成立问题。上海京城房地产开发公司8月16日向原告陈海燕提供预售商品房合同这一行为符合要约的构成要件，而非要约邀请。原告在预售合同文本上签字盖章并交给被告，是对被告要约的承诺并且该承诺生效，但双方的预售合同并未因此而成立，因为被告没有签章，不符合法律规定的要式合同的成立条件。该预售合同的真正成立时间为8月20日原告履行交付首期房款的主要义务，被告接受并出具房款发票之时。因此，一审法院认定预售合同成立是正确的，但依据是错误的，二审法院的审判理由较为合理。

求合同法案例（含裁判要旨）

经适房买卖合同效力的成功案例及裁判要旨(2011-02-15 22:31:21)转载▼标签： 北京市合同法经济适用住房合同无效规定杂谈

一、案情概要：

2009年3月27日，原、被告通过北京某房地产经纪有限公司居间，订立了《北京市存量房屋买卖合同》《北京市存量房屋居间合同》，合同约定被告将其位于某区西苑41号楼3单元01号（建筑面积147）住宅房屋（已取得产权）以九十万元价格转卖给原告，付款方式为：订合同时交定金两万元，2009年4月5日首付二十三万，余款通过贷款方式付清。合同约定被告（出卖人）在收到首期购房款的当日将该房屋交付给原告（买受人）。原告按约交付了首期购房款，被告将涉案房屋交付原告。双方订立的《北京市存量房屋买卖合同》第十条约定了权属转移登记事项：“自本合同签订之日起430日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，原、被告双方在合同补充条款中约定，“买卖双方在签订本合同后430日内（房产证发放日期满五年后），卖方（被告）配合买方（原告）申请贷款”。但在合同约定的办理产权过户及银行贷款时限届满后，被告拒绝提供办理过户及贷款的手续，依据《合同法》第八条、第六十条、《北京市存量房屋买卖合同》第十条、补充条款2规定，原告向人民法院提起诉讼，要求判令被告履行合同义务，并依据《合同法》第一百零七条、双方订立的合同条款约定，被告承担违约责任。

二、诉辩主张：被告针对原告的诉讼，提出反诉，请求确认经适房买卖合同无效，理由是经适房不得上市效易，主张的依据是国务院关于保障困难家庭住宅相关规定以及北京市人民政府关于经适房管理办法。

原告对反诉的辩称：反诉原告与答辩人双方通过居间房屋买卖，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，反诉原告的三项主张不能成立，应予驳回，并请人民法院支持答辩人的诉讼请求。反诉状依“经济适用房未满五年不允许上市交易”为由，要求确认无效，其理由不符合法律规定。

1、从住房面积和上市起算时间上看，反诉原告诉求缺乏事实及法律依据。

《经济适用住房管理办法》第十五条规定，经济适用住房单套建筑面积控制在六十平左右，本案中的房屋面积远远超出经济适用住房管理办法规定的限制性条件，不能依据经济适用住房管理办法做为确定合同无效的依据。《办法》第三十条规定及《北京市经济适用住房管理办法》第21条规定，上市交易时间均从购买之日起计算，不是从取得产权证之日计算，北京市2008年4月份以后的相关规定也是按两种条件计算起点，从取得契税完税凭证或者所有权证的时间计算，2008年4月8日以前建成的房屋，仍按购房合同订立之日计算五年时间。本案中的房屋属2001年建成，上市交易的时间自购房之日计算，超过五年时间，符合上市交易条件，如果按反诉原告所述的产权证取得时间，根据双方订立合同第十条约定“自本合同签订之日起430日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，应视为本条对合同效力作了附期限或条件附加，照此计算，双方约定的交易时间是2010年5月27日，已超过五年时间，依据合同法第四十五条、第四十六条的规定，双方订立的合同合法有效。

2、依据《合同法》第八条、《合同法司法解释（一）》第四条，《司法解释（二）》第八条规定，认定合同无效只能依据全国人大的法律和国务院行政法规的禁止性强制性规定，目前关于经济适用住房管理办法的规定，并非合同法规定确认无效合同的法律依据。

3、实践中根据老房老办法新房新办法的处理原则，北京市相关规定，自2008年4月8日以后新建的经济适用住房，依照面积六十平米的标准和产权证取得之日计算上市交易，本案中的房屋建成时间在2002年，按照老房老办法规定，符合交易条件。根据《合同法》第四十五条、《合同法司法解释（二）》第八条规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件成就；反诉原告的起诉行为违背诚实信用原则，人民法院根据案件具体情况和相对人的请求作出判决；参照商品房买卖合同司法解释第二条规定的法理精神，在起诉前已满足了条件的，可认定房屋买卖合同有效，是对合同效力的补正。

三、法院裁判：

原被告双方订立的合同是当事人之间的真实意思表示，该合同虽然违反了北京市关于购买经适房的政策，但并不违反法律法规的强制性规定，依照最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释一第四条规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，故被告关于房屋买卖合同无效的辩解与反诉请求本院不予采信，原告履行了自己的付款义务，被告如约交付了房屋，现涉案房屋已经具备上市交易的条件，故原告要求办理过户登记及贷款手续，理由正当，本院予以支持，反诉原告要求返还房屋并给付房租的反诉请求，依据不足，本院无法支持，综上所述，依据合同法第八条、第五十二条、第六十条，最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释一第四条规定，判决如下，被告于本判决生效后六十日内协助原告办理贷款及过户手续；驳回反诉原告的反诉请求。

被告不服一审判决，以原有主张向中级人民法院提起上诉，并向原告发送了解除合同的通知，二审经审理后，依法维持原判，驳回上诉。

四、律师评案：

一、本案无争议的事实：⑴、房屋建成时间为2001年；⑵、面积147平米；⑶、产权取得日期2005年；⑷、交易时间2009年；⑸、入住时间2009年；⑹、合同明确约定办证过户时间满五年后的2010年5月27日；⑺、付款方式为首付加贷款。

二、被告主张“房屋买卖合同无效”，理由例举了“有限产权、土地划拨、无权处分、公共利益、未获通知”等，这样的诉求缺乏事实及法律依据。

二审程序中上诉方补充提交三份证据，并非新证据，不能成为改变案件事实的依据，依据最高院证据规定审核不符合证据三性；解约告知与上诉请求有矛盾，系一审庭审后才形成，被上诉人已经提起继续履行合同之诉，其解约告知失去法律意义；银行的贷款规程与本案没有关联，仅属于实际贷款业务中的操作程序及银行审核规则层面的问题，概与本案争议的履行贷款义务及办理过户责任（前期义务）无关。

三、双方之间的争议集中在法律适用方面，经济适用房屋买卖合同是否无效，上诉人主张无效，但不能提供无效的法律依据。

国务院若干意见不属于效力性强制规范，该意见第（十）规定和《经济适用住房管理办法》第十五条规定，控制的是六十平米以下的经适房。北京市经济适用住房管理办法的效力层级低，不能成为确认合同无效的基础性规范依据。上诉人在签约时明确约定五年期满后过户，表明其明知“限售期满后”的交易合法。涉案合同系上诉人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。

四、根据“老房老办法、新房新办法”的处理原则，北京市规定的新办法规范的是2008年4月8日以后新建的经适房，新办法限制面积是六十平米，新办法限制交易起点自产权证取得之日起未满五年。《经济适用住房管理办法》第三十条规定及《北京市经济适用住房管理办法》第二十一条规定（老办法），上市交易五年时间的起算点从购房之日起计算，不是从取得产权证之日计算。涉案房屋建成时间是2001年，上诉人购房时间是2001年10月17日，交易时间为2009年3月27日，依照老办法规定交易的行为远远超过五年限售期规定。依据《合同法》第四十五条、第四十六条规定，原被告之间的交易具备法定条件，上诉人关于未满五年限售期不得交易的理由不能成立。

《最高人民法院关于当前形式下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见（法发【2009】42号）》规定，正确理解城市房地产管理法等法律、行政法规关于土地使用权转让条件的规定，准确把握物权效力与合同效力的区分原则，尽可能维持合同效力。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五规定，如果强制性规定规制的是当事人的市场准入资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握。最高人民法院副院长在民事审判工作座谈会上的讲话第（三）关于房地产案件审判工作，针对房地产案件审判实践中出现的新情况、新问题，就如何认定合同效力和情势变更原则适用问题：严格合同无效的法定条件，尽量维护合同关系的稳定，站在维护法律严肃性和社会经济关系有序协调发展的高度，严格把握无效合同的认定标准。按照合同法第52条的规定，结合案件具体情况，分析和把握法律规定的性质和精神，正确界定当事人民事行为的目的，凡不属于违反法律、行政法规强制性规定的，要坚决维护合同对双方当事人的约束力，通过稳定的合同关系提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性，促进经济生活的协调发展，不要让司法裁判成为当事人违反诚信避险趋利的途径和手段。提出无效主张的一方，真实动机和目的在于房价上涨，合同无效为借口，以破坏诚信原则为代价，损害买受方的合法权益，其不当诉求不应得到法律支持。整理律师张生贵13240422999