房屋纠纷原告代理意见(房屋纠纷原告陈述)

房屋租赁合同纠纷案代理词

法律分析：尊敬的审判长、审判员：

受原告xx商场的委托和山东XX律师事务所指派，在原告xx商场诉被告王xx房屋租赁合同纠纷中担任原告xx商场的一审诉讼代理人，出庭参与诉讼活动，本案经今天开庭审理，案件事实已更加清楚，有关质证意见法庭已记录，在此不作重复，现就本案争议问题，发表如下代理意见：

一、原告以被告擅自拆除承租房屋和改变原告楼房的房屋结构的事实清楚、证据确实充分，原告的主张应当予以支持。

原被告的房屋租赁合同关系是客观真实的，作为房屋租赁合同一方的承租人所必须承担的义务就是应当按照房屋的设计用途合理正确使用租赁的房屋及附属设施，不得擅自改变房屋的使用性质和主体结构，不得擅自新建、改建、扩建、装饰装修及拆除房屋，但被告作为承租人未经原告许可，擅自拆改、扩建和擅自拆除原告的房屋和楼梯，新建、改建、扩建房屋，改变楼房了主体结构。对此，被告应依法恢复原状和赔偿损失。

被告客观上存在擅自将原告楼后的附属房扒掉、拆除楼后外部楼梯，并将该楼临路的窗户改为大门，并将原告楼后的附属房扒掉新建、扩建了平房，而且拆除原告的楼内墙，在楼后打开了两个通向楼后新建平房的门洞的事实。原告提交法庭的第四、第五、第六号证据充分证明了原告的上述主张：证据四中的照片可以清晰地看出被告正在拆除租赁物中的院内的附属平房以及拆除楼后外部楼梯留下的痕迹，还有一楼沿街的三个大窗户也被改成了三个大门；证据五证明案外人建-行将房屋租赁给被告时一楼沿街是一个大门和三个窗户；证据六中的照片证实不仅将原墙面打开，而且又在原墙面上新打了两个大洞，这两个大洞是不规则的，并非原来就存在；同时证据六和证据四的照片对比可以看出，被告在扒掉楼后的附属房屋后利用空地新建了一个大房屋。

二、被告的上述行为并未征得房屋所有权人――原告的同意，违反了合同约定和法律规定，被告应承担相应法律责任。

1、被告未经原告许可，擅自改变租赁房屋结构，破坏房屋设施，给原告造成了财产损害，应予停止侵害、恢复原状并赔偿原告的经济损失。

以上代理意见请法庭参考采纳。

XX律师事务所

2010年6月18日

法律依据：《中华人民共和国城市房屋租赁管理办法》

第二十三条 承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。”

遇到房屋产权证纠纷怎么办？逾期办理房屋产权证纠纷案案例

案情介绍：原告李某因与某房地产公司发生商品房买卖纠合同纠纷，向人民法院提起诉讼。

原告诉称：1996年6月，其作为购房业主（乙方）与被告某房地产公司（甲方）签订了一份《房地产买卖契约》，协议约定：乙方自愿向甲方购买甲方开发的的商住楼B座第20层102房屋；甲方保证上述房产权属清楚；楼宇完工后，甲方负责统一向市房地产管理部门办理产权登记领证手续，乙方应积极配合。

合同签订后，原告即依约向被告支付了房款并领了房屋钥匙。原告早在1997年6月12日就将产权资料交给了被告，而被告却一直未为原告办理好土地使用权变更登记手续，原告为此曾多次与被告交涉，要求妥善加以解决并应承担违约赔偿责任，被告却总是以正在办理，马上就办好为由加以推诿。

直到2004年9月30日，在原告等业主的努力催促下，被告才下发了要求业主提供办证资料及办证费用的通知。可直至起诉之日，被告仍未为原告办理好土地使用权证，履行合同中的义务，故诉至法院，请求判令：

1、被告限期为原告办理好土地使用权证；

2、被告赔偿原告违约金78700元（计算至起诉之日止）；

如至判决生效之日止，被告仍未为原告办理好土地使用权证，则按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，双倍向原告支付违约金至办理好土地使用权证之日止。

被告某房地产公司辩称：

1、原告李某的起诉缺乏事实和法律依据，双方签订的商品房买卖合同中并未约定如何办理房地产转让手续，公司一直努力为业主要求国土部门办理产权证手续；

2、原告要求公司赔偿违约金的诉讼请求缺乏事实基础，公司没有违约行为。

综上，请求法院判令驳回原告的诉讼请求。

此外，在法庭辩论阶段，被告提出原告诉讼请求已过诉讼时效的答辩意见。

一审法院查明：

1996年6月，原告与被告签订了一份《房地产买卖契约》。

该协议约定：原告李某自愿购买被告某房地产公司开发的商住楼B座第20层102房屋；该房屋总价款为494146元；甲方保证上述房产权属清楚；楼宇完工后，甲方负责统一向市房地产管理部门办理产权登记领证手续，乙方应积极配合，其税费按国家规定执行；土地使用权限为70年整，从产权办理之日起算。

原告购买的房屋为期房。合同签订后，原告将购房款和契税交给了被告。1996年12月31日，被告与中国建设银行某分行签订抵押合同，约定将被告开发的商住楼地段的土地使用权抵押给中国建设银行某分行。

1997年1月，房屋整体竣工，1997年6月12日，原告将自己的身份证复印件、购房合同原件、付款收据原件以及个人私章交给被告用以办理房屋权属证书，1997年7月，被告将房屋交付原告使用。

1997年8月29日，被告为原告办理好了房屋所有权证，但未办理好国有土地使用权证。

直到2004年9月30日，在原告等业主的努力催促下，被告才发出通知，要求全体业主将房屋所有权人的身份证复印件、房屋所有权证复印件、手续费120元交给物业管理公司，用以办理国有土地使用权证。此后被告仍未按要求办理，2005年4月和5月，原告通过律师向被告发出律师函，要求办理国有土地使用权证。

但直至原告起诉之日起被告仍未为业主办理好国有土地使用权证。

本案一审争论的焦点是：

1、在办理好房屋所有权证的情况下，被告是否应为原告办理国有土地使用权证；

2、被告应如何承担逾期办证违约金；3、本案是否超过诉讼时效。

原告代理人就上述焦点问题，提出代理意见概括如下：

第一、房屋出卖人向买受人交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人是房屋出卖人最基本的义务。

房屋的交付包含着实物交付和证件交付两项内容，证件交付就是指房屋出卖人将房屋产权证（包括所有权证和土地使用权证等）交付买受人，并协助实现房地产转移登记。

另外，我国法律规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

《长沙市城市房地产交易管理办法》规定：当事人在转让房屋申请办理房屋权属转移登记时应提交房屋权属证书和土地使用权属证书；国有土地使用权设定抵押后的在建工程及建成的建筑物不得设定抵押。

第二、对于被告迟延履行办理产权证的违约责任如何承担问题，双方在合同中并没有明确约定，原告的损失数额也难以确定。

而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对此作出了明确规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任

合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第三、本案没有超过诉讼时效。其理由是：

1、买受人请求出卖人办理土地使用权变更登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，如因超过诉讼时效而不能行使的，将使物权丧失完整性，影响其占有、使用、收益、处分权利的行使，这与物权的绝对性、物权的排他性是相悖的；

2、按照民法通则及相关意见的规定，诉讼时效因当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，本案原告在知道其合法权利受到侵害时，便积极通过各种方式与被告交涉，诉讼时效多次中断。

3、关于原告要求被告承担违约赔偿的诉讼请求，诉讼时效应当以请求权的成立或产生作为起算的标准。本案原告要求被告承担违约赔偿的请求权应当是在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》实施之后才产生。

因为，在该司法解释实施以前，原告对被告的违约赔偿请求没有法律依据。该司法解释实施之后，原告才知道有权向被告提出损害赔偿。而该司法解释是2003年6月1日才施行，所以至原告起诉之日，尚不足两年，而且在该司法解释施行后，原告曾多次向被告提出了赔偿要求。故，本案并没有超过诉讼时效。

一审法院认为：原告与被告签订的合同是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效。

双方均应按合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，楼宇完工后，被告负责统一向市房地产管理部门登记机关办理产权登记领证手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围的土地所有权同时转让、抵押。

该法第六十条第三款还规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更登记后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，有统计人民政府更换或者更改土地使用权证书。

因此，依合同约定和法律规定，被告均应为原告办理土地使用权证。

原告与被告签订的购房合同虽未约定办理土地使用权证的期限，但根据2003年6月1日最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）的规定，被告应在房屋交付使用之日起90日内为原告办理好房屋权属证书。

房屋权属证书包括了房屋所有权证和土地使用权证。故原告要求被告限期为其办理好土地使用权证以及向其支付从2003年6月1日起至办理好土地使用权证之日止的违约金的诉讼请求，应予以支持，但原告要求被告双倍支付从判决生效之日起至办理好国有土地使用权证之日止的违约金的诉讼请求过高，法院不予全额支持。根据市国土资源管理局办理国有土地使用权证的办公流程，被告应在规定的期限内将需由其提供的资料报国土管理部门备案，在国土管理部门发分户证后限期将国有土地使用权证交付原告。

被告提出原告的诉讼请求已过诉讼时效的答辩意见，法院认为无事实依据，不予采信。原告提出要求被告向其赔偿因房屋质量造成的损失的诉讼请求，因无证据证实，法院不予支持。

据此，一审人民法院判决：

一、被告B公司于判决生效后三十日内为原告的商住楼B座第20层102房屋向国有土地管理部门提供完整的备案资料，在取得该房屋分户土地使用权证后五日内，将该证交给原告；

二、被告应于判决生效之日起三十日内向原告支付因逾期办理国有土地使用权证的违约金，违约金以原告已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准，从2003年6月1日起至被告将国有土地使用权证交给原告之日止；

三驳回原告的其他诉讼请求。

被告不服一审判决，向长沙市中级人民法院提起上诉，主要理由是：

1、原判决认定被告未按一定期限给原告办理土地使用权证，违反了合同，这一认定没有合同及法律依据，且双方是约定向市房地产管理部门办理产权登记领证手续，房地产管理部门只能办理房屋所有权证登记，原判决将房屋产权登记和土地使用权登记混为一谈，属于扩大解释。

在双方合同中没有关于在一定期限内给原告办理好土地使用权证的约定的情况下，被告虽未给原告办理好土地使用权证，但并未违反合同约定，不属于违约情形。

2、原判决认定房屋权属证书中应包括土地使用权证书，完全是将房屋权属证登记与土地使用权登记混为一谈，属于偷换概念，没有法律依据，因此其不应承担逾期办理土地使用权证的违约责任。

3、按双方所签买卖合同中关于违约责任的约定，被告方只有在未按期交房时才赔偿原告损失，现被告已履行了合同约定的义务，故原告要求被告承担违约责任没有事实依据。

综上，原判认定事实错误，适用法律不当，被告不应承担任何违约责任，请求二审法院依法撤销原判决。

二审法院经审理认为，原告与被告签订的《房地产买卖契约》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

不动产权属证书是享有不动产物权的证据，我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房屋出卖人需交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的义务。房屋的交付包含着实物交付和证件交付两项内容，证件交付就是指房屋出卖人将房屋产权证（包括所有权证和土地使用权证等）交付买受人，并协助实现房地产转移登记。

根据双方所签合同第四条第三款的约定：在楼宇完工后，被告负责统一向市房地产管理部门办理产权登记领证手续。因此，不论是依合同约定还是依法律规定，被告均应为原告办理土地使用权证，对此原判决认定正确。

关于办理土地使用权证的期限问题，双方虽未在合同中明确约定，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，该期限应为90日。

此外，从一审法院调查取证情况及二审期间被告承认其未办理好土地使用权证的原因是土地使用权证遗失的情况看，可以认定原告的土地使用权证至今未办理好的原因在于被告一方，故原告有权要求被告限期为其办理好土地使用权证以及向其支付违约金。

被告的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。原判决认定事实清楚，适用法律适当，审判程序合法。据此，依法驳回上诉，维持原判。

欧阳律师团点评：本案主要是关于办理房屋权属证书（具体是国有土地使用权证）的义务承担问题。依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

在出卖人不按时提供产权证书，或者不提供相应的证明文件的情况下，买受人房屋的产权证书就无法办理。所以，在买受人与出卖人两者之间互有协助履行之义务。现因办证发生的纠纷，往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。那么买受人购买房屋后只能自己居住，出租、出售的权利受到限制；有的经营者在集体土地上开发建造商品房，消费者根本领不到产权证书。

为解决购房人在入住后，长期拿不到房屋产权证书，购房人无法行使房屋所有权，合法权益遭受侵害的情况，《解释》中明确规定了不及时办理房屋产权证的法律责任。本案即在《解释》适用后提起的一起典型诉讼。

此类案件的难点问题是在合同没有约定的情况下，如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。

对此，在审判实践中形成了两种观点，

一种意见认为，在买受人能够办理产权证的情况下，出卖人仅仅负有告知买受人及时办理产权证的告知义务及协助义务；

另一种意见认为，在无法办理产权证的情况下，以出卖人自身的原因和行政审批原因居多，由于办证相对于买受人而言，出卖人更有能力在具备条件的情况下尽快办理产权证，因此在无法办理产权证以及不能按期办理产权证的责任负担上，应由出卖人承担更多的甚至全部的责任。

本案中，因被告已将该土地使用权抵押给中国建设银行某分行，尽管原告提供了所有办证所需的证明文件，但因被告未到国土资源局办理注销抵押登记手续，导致无法办理土地使用权证，因此，责任在于被告，应由被告承担全部责任。

对此类案件，还应注意关于违约金的标准判付不统一的问题。按照《解释》的规定可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算，但在大部分的买卖合同中没有约定不能按期办理产权证书的违约金，是否一律以金融机构收逾期贷款利息的标准计算？

这在审判中也存在不同的意见，本案计算违约金的期限是从《解释》实施之日（2003年6月1日）至办理好国有土地使用权证之日止，因此适用的是中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准，且得到法院支持，而对于《解释》之前的违约金计算，则要看具体的诉求以及法院具体的认定，目前暂未形成统一标准。

离婚财产返还纠纷代理词的内容有哪些

法律主观：

夫妻之间产生的离婚纠纷，无外乎一方不同意离婚、就财产或子女或债务问题无法协商一致，在这种情况下，当事人可以向法院提起离婚诉讼，通过司法途径来离婚。一、什么是代理词代理词是代理律师在诉讼中依据事实和法律，在法庭辩论阶段发表的，以维护委托人合法权益为目的的，表明代理人对案件处理意见的诉讼文书。相对于其他诉讼文书，代理词的写法比较灵活，并没有统一的格式，大体上仍然是由首部、正文和尾部三部分组成。首部、尾部的写法与辩护词大体相同。下面主要介绍代理词正文的写作要求。二、离婚纠纷代理词的主要内容和格式代理词审判长、审判员：依照法律规定，受原告（或被告）的委托和ХХ律师事务所的指派，我担任原告（或被告）ХХ的诉讼代理人，参与本案诉讼活动。开庭前，我听取了被代理人的陈述，查阅了本案案卷材料，进行了必要的调查。现发表如下代理意见：（阐明案件事实、诉讼请求的依据和理由，或阐明反驳原告起诉的事实、诉讼请求的依据和理由）（提出建议）。xx律师事务所xxx律师xxxx年xx月xx日三、离婚纠纷代理词主要内容的注意事项撰写代理词正文，应当着重注意下列问题：第一，根据案件具体情况，抓住争执点，鲜明地提出代理意见，并围绕这一观点从多角度、多侧面展开论证。要从事实、证据、法理、逻辑等多方面进行分析。第二，立足于事实和法律，针对实质性委托，进行准确、详尽而深入的剖析，支持其诉讼请求。第三，代理词应当随着诉讼进程不断修改、充实和完善，注意及时吸收新出现的情况，弥补代理词中的漏洞。第四，代理词的语言应当生动、简练、论点明确，逻辑性强；客观、全面，重点突出；通俗易懂，用词恰当，又留有余地。相对于其他诉讼文书，代理词的写法比较灵活，并没有统一的格式，大体上仍然是由首部、正文和尾部三部分组成。格式和内容与辩护词差不多。

法律客观：

如何正确处理离婚案件中的财产纠纷，涉及到一些财产收益的法律确定，和当事人的经济利益，那么要注意哪些问题：一、财产分割协议不能随便反悔现在，不少夫妻为避免法庭上的“唇枪舌剑”，愿意到婚姻登记机关办理离婚登记，尤其是新的《婚姻登记条例》今年10月1日实施，自愿离婚的双方当事人，不用再尴尬地找单位开证明，离婚登记将会成为更多人的选择。但问题是，有的人在登记离婚后，不主动履行离婚协议，或拿到离婚证后又对财产分割问题反悔。经审理未发现离婚分割财产有欺诈、胁迫、重大误解等行为的，对当事人的诉讼请求依法予以驳回。”从这个规定可以看出，首先将当事人在婚姻登记机关达成的财产分割协议，定位为民事合同。既然属于民事合同，对双方就有一定的约束力，不能随便反悔;其次规定了时间限制，限于离婚后一年内，超过这个时间则不予保护;最后规定了支持当事人要求重新分割财产诉讼请求的几种情况，即离婚分割财产有欺诈、胁迫、重大误解等行为，除此以外，对当事人的诉讼请求应予驳回。也就是说，重新分割财产的条件是比较严格的，况且对“欺诈、胁迫、重大误解”行为的举证也比较困难。故当事人在登记离婚时，对财产的处理上，要明白一旦在协议上签了字，协议就有了法律效力，所以订协议要三思而后行，切忌一时意气用事。二、明确房屋所有权以免日后起纠纷住房问题关系到一个人的基本生存条件，在人们的生活中占有举足轻重的位置。离婚双方对房屋争执不下，也是可以理解的。怎样在处理这类问题时有章可循，最高人民法院司法解释(征求意见稿)明确了几个方面：用夫妻共同财产取得的房屋，虽产权办在一方名下，仍属夫妻共有“双方争议房屋由一方婚前承租、婚后用共同财产取得所有权，产权证办在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”这种情况非常普遍，房屋虽然是一方婚前承租其单位的，产权证也是办在一方名下，但不能就此认定属于一方的个人财产。因为双方是用夫妻共同财产取得的房屋所有权，买房的价款往往也是在夫妻双方的工龄等因素上确定的，将房屋认定为夫妻共同财产比较公平。当然，除非双方已有其他约定。当事人结婚后，父母出资为夫妻双方购置的房屋，应当视为对夫妻双方的赠与。但有证据证明为赠与一方的情况除外。”从此项规定来看，父母出资购房让儿女住，最好先写下字据，或做公证，说清楚该房屋是给自己孩子的还是给孩子及其配偶双方的，以免日后产生纠纷。如果不事先说明，就可能被视为小夫妻共同取得。三、关于离婚赔偿，离婚财产分割不是逃债“法宝”在实际生活中，类似夫妻恶意逃债的问题已多有出现。为了切实保护债权人的合法权益，该司法解释(征求意见稿)专门规定：“当事人离婚协议或者人民法院离婚判决，就财产分割的处理对夫妻双方有约束力，但不能对抗其他债权人。夫妻对婚姻关系存续期间的共同债务，应当承担连带清偿责任。”也就是说，离婚时无论当事人如何约定或人民法院如何判决，对财产分割的处理只对夫妻内部有约束力。对婚姻关系存续期间的共同债务，夫妻承担的是连带清偿责任，债权人可以要求夫妻任何一方进行清偿。针对此案，男方没有偿还那辆高级轿车债务的能力，债权人还有权向女方要求清偿。

租赁合同纠纷原告代理词

法律分析：租赁合同纠纷原告代理词如下：1、先对房屋买卖合同的效力及基本情况进行陈述；2、根据被代理人的诉讼地位结合案情和诉讼目的，抓住案件争议焦点，提出鲜明的代理意见，提共相关的证据，从事实、证据、法理、逻辑等多方面展开论证。论点要明确，逻辑性强，重点要突出。尾部，一般采用归纳性全文的结论性见解和具体主张，为被代理人提出明确的诉讼请求，和详细的代理意见。

法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条 委托代理人当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。

房屋买卖合同纠纷代理词原告

法律分析：首先先说明案件的具体情况，其次说明被告严重违反合同义务，应当承担违约赔偿责任等事项，以及具体的违约表现，最后，写明申请人的姓名和申请日期。

法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十八条 当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托为诉讼代理人：

(一)律师、基层法律服务工作者;

(二)当事人的近亲属或者工作人员;

(三)当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。